美联储加息 能把美国楼市的热度降下来吗？

美联储出重拳抑制通胀，美股一度应声入熊，同样的逻辑是否也适用于美国楼市?

随着美联储宣布将基准利率抬高75个基点，美国30年固定抵押贷款利率也水涨船高。房地产商房地美16日出炉的数据显示，该抵押贷款利率相比一周前上升了0.55个百分点至5.78%，是自1987年有记录以来最大单周涨幅。今年年初，这一数字仅为3.22%。

美联储加息，能把美国房地产市场的热度降下来吗?美联储主席鲍威尔对此的回答，为什么会是低调的“这件事情有点复杂”?

“美国并没有过度建房”

疫情期间，美联储的“零利率”政策刺激美国楼市繁荣。房地美的数据显示，2021年初，美国30年固定抵押贷款利率在2.65%左右。然而，进入2022年后，随着美国基准利率抬升，该抵押贷款利率也从年初的3%出头一路涨至当前的5.78%。

过去一年美国30年期抵押贷款利率变化 来源：房地美网站

这意味着，如果购买一套50万美元的住房，首付按两成计算，在30年固定按揭利率从3.22%升至5.78%的情况下，月付将从1734美元增至2342美元，每月多支付35%。

家住加利福尼亚州湾区的数据分析师祖然对第一财经记者表示，她所在的区域由于房价较高，买家对利率比较敏感，目前买家转为观望，在看房价是否还会跌。

“我们同一个小区的房子，一个月前挂在市场一周就被加价卖掉了，现在同一个小区的房子，三周还没有卖掉。”她对第一财经记者介绍说，“回想起来，3月时，楼市还如火如荼的，现在就差很多。”

房地产数据有一定的滞后性。5月底公布的标准普尔CoreLogic Case-Shiller房屋价格指数显示，在30年抵押贷款利率从1月初的3.29%上升到3月底的4.67%的情况下，全美3月房屋价格仍比2021年3月高出20.6%。其中，十城综合指数年涨幅为19.5%，高于2月的18.7%。二十城综合指数同比增长21.2%，高于前一个月的20.3%。

正是在3月，美联储联邦公开市场委员会(FOMC)宣布加息25个基点，随后在5月初再次加息50个基点。6月，加息幅度为75个基点。

2011年-2022年美国30年固定抵押贷款利率与有效联邦基金利率 来源：美国圣路易斯联储网站

在这三次加息后，美国楼市降温了吗?在线房地产网站Realtor.com的数据显示，年初至今，上市房屋价格中位数上升了14.1%，活跃房源下降了12%，房屋销售速度仍比前一年快了9天。上周上市价格的中位数同比增长16.9%，连续26周出现两位数增长。

祖然对此表示：“美国楼市很区域化，房价没那么高的地方，大家会希望在利率再次升高之前入手。”

从历史对比来看，一个需要注意的因素是，在过往利率急剧上升的时期，并没有出现如今这样严重的住房供应短缺。

投资咨询公司BCA Research美国资产部主管唐克尔(Irene Tunkel)也对第一财经记者表示，供应侧的动力因素支撑着房地产市场。

“尽管抵押贷款利率一直呈上升趋势，但相对于历史而言，仍然很低。个人收入的增加，也使抵押贷款的债务负担得到了相对控制。虽然抵押贷款支付额占收入中位数的比例有所上升，但并没有过于繁重的负担，它们与长期平均水平相一致。”唐克尔说，“目前美国并没有过度建房，相反，相对于总的住房存量，新房和现有住房的库存仍处低点，房屋的空置率处于历史低位，家庭组建的速度超过住房开工。房屋的稀缺性将为房价托底。”

鲍威尔在加息后的记者会上也表示，利率和抵押贷款利率都已上升，目前的住房市场正在发生变化。他说：“(利率升高)它对住宅投资的真正影响有多大?不太确定。它对住房价格的影响有多大?也不太确定。……我的意思是，住房市场上有大量未完工的房屋供应。在这些房屋投入使用之前，成品房的供应，也就是待售的成品房库存低得惊人，处于历史低点。因此，这仍然是一个非常紧张的市场。所以，即使在利率上升的情况下，价格也可能会持续上涨一段时间。”

根据美国人口普查局16日的数据，5月份，美国房屋开工量比预期疲软，下降14.4%至15.49万套，是2021年4月以来最慢的开工速度。而全美地产经纪商协会(NAR)数据显示，到4月底，未售出的现有住房库存攀升至103万套，相当于能满足2.2个月的销售。房贷公司Rocket Mortgage称，一般情况下，当供应量能满足6个月以上的销售时，住房市场才不算“供应短缺”。

潜在首次购房者增加660万

美国当下的人口结构数据也相当重要。

房地美分析称，目前全美25岁至34岁的人比2006年多了18%，这意味着潜在的首次购房者增加了660万，这种潜在房主的人口增长没有足够的新房屋匹配。在可预见的未来，首次购房者的强劲需求可以持续下去。

而对于抵押贷款利率对房价的影响，房地美的研究估计，利率每上升1个百分点，价格增长将放缓4至6个百分点，房屋销售将放缓大约5%。

但在最初冲击后，买家会争相在利率进一步上升前锁定交易。如抵押贷款利率稳定在近期利率附近，在其他条件不变的情况下，房屋价格的增长将大大放缓，但在全美范围内，房价增速将仍是正值。

“如果买了房，你就固定了住房成本的最大部分，限制了未来任何租金上涨的影响，缓解了对你购买力的压力。”分析师古德曼说，“即使购房成本最初高于租房成本，潜在房主可能还是会购买，因为通胀改变了计算结果，今天能锁定的抵押贷款付款比未来可能上涨的租金更有吸引力。投资者也愿意支付这些钱，因为他们可以指望更高的租金收入并固定他们的融资成本。”

纽约大学斯特恩商学院教授古普塔(Arpit Gupta)也认为：“对于未来的购房者来说，替代方案既是租房选择，也是要把钱放在哪里的选择。在过去的高通胀时期，房地产往往是比股票等其他类型的投资更好的资产，也比把钱留在支票或储蓄账户中更好。”

祖然则对第一财经记者表示，“美国房价长期肯定还是会上涨，目前美联储的行为，是为了短期遏制楼市继续过热，在目前的这半年中，先是股市，然后是楼市， 不过，会不会伤及经济很难说。”

“现在湾区的科技公司招聘减少了，公司跳槽的人也比前半年少了。”她说。

那么，究竟什么时候才是在美国买房的最好时机呢?

鲍威尔给出的答案是：“我想说，如果你是一个购房者，或者一个想要买房的年轻人，你需要一点‘重置’。我们需要回到一个供应和需求重新并行的阶段，通货膨胀再次下降，抵押贷款利率再次降低。因此，这将是一个过程，在这个过程中，理想情况下我们的工作会使住房市场稳定在一个新的位置，并且住房供应和信贷供应都处于适当的水平。”

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