欧洲房价呈现回落迹象！二季度数据已释放楼市降温信号

欧洲房价呈现回落迹象。欧盟统计局7日公布的数据显示，欧元区第二季度房价同比上涨9.3%，较第一季度与去年第四季度同比上涨9.8%、9.5%的速度已有所下降。整个欧盟地区的表现也颇为类似。欧盟第二季度房价同比上涨9.9%。在一季度与去年四季度，欧盟的房价同比上涨10.4%和10.2%。

对于房价的变化，巴黎居民亚历山大(Alexandre Espinet)感同身受。“在巴黎，好多家庭型公寓的价格涨势已有所放缓，而且这些公寓的面积并不算小。”他在接受第一财经记者采访时表示，“不过，在法国，巴黎以外的其他地区，房价仍颇为坚挺。”

东正期货资深外汇分析师元涛在接受第一财经记者采访时表示，房地产市场对利率较为敏感。新冠肺炎疫情之后，欧洲房价涨幅主要是受低利率推动，随着欧洲央行加息步伐逐步加快，该地区利率不断攀升，这将使得房价走势与此前呈相反的方向发展。“尽管目前欧洲房价仍远高于去年同期，但二季度的数据已释放了楼市降温信号。如果欧央行继续加息，该地区楼市将有可能走入下行通道。”他说。

欧洲房价增速变化(来源：欧盟统计局)

加息影响

利率变动正成为影响欧洲房价变动的主因。欧央行的一项经济研究表示，在欧元区，抵押贷款利率在今年上半年大幅攀升，一度创下有纪录以来的最大6个月涨幅，这尤其会对房价和房地产投资构成压力。欧央行的数据显示，6月欧元区抵押贷款利率升至1.94%，而去年9月为1.30%，大多数类型的房贷的利率都有所上升，其中5至10年期抵押贷款的利率上升颇为显著，6月该利率已上升至2.23%。

7月21日，欧洲央行宣布将三大关键利率上调50 个基点，为2011年来首次加息。本月4日欧洲央行披露开启加息周期后首个完整月的抵押贷款利率数据，显示8月欧元区抵押贷款利率达2.26%，为7年来的最高水平。7月，该数据为2.15%。

欧央行的数据还显示，相较于其他国家，德国和意大利的抵押贷款利率上升较快。在德国，抵押贷款平均利率已从1.16%的低点上升逾1个百分点，达到6月的2.25%。在意大利，抵押贷款平均利率已从1.25%的低点上升72个基点，达到6月的1.97%。

辰宇投资海外房产部负责人徐艺维告诉第一财经记者：“抵押贷款利率持续上升，意味着欧洲居民的借贷成本将大幅上升，这将削弱购房者的负担能力。”

她算了一笔账，在5至10年期抵押贷款利率由去年9月的1.25%升至6月的2.23%的背景下，如果购买一套50万欧元的住房，若以首付按三成、贷款10年计算，月供将由3104欧元增至3257欧元。

在凯投宏观首席欧洲经济学家肯宁汉姆(Andrew Kenningham)看来，更高的借款成本正为欧洲家庭带来不小压力，因为过去一年，随着能源和食品成本飙升，家庭可支配收入已严重受到影响。

欧洲房价会凉吗?

“我们预计，抵押贷款利率急剧上升，将导致住房市场显著放缓。”牛津经济研究院经济学家拉考(Oliver Rakau)表示，未来更高的利率和更严格的银行贷款条件发出信号，贷款流量势必急剧放缓。

元涛也认为，目前欧元区通胀高企，将为欧央行带来更多压力。随着欧央行进一步加息，该地区抵押贷款利率同样将“水涨船高”，这将危及该地区房价涨势。“从本质上来看，一切都取决于通胀走势。但由于当前俄乌冲突持续胶着，且俄欧在能源问题上纠葛不断，未来欧元区通胀放缓的概率不会太大。”他说。

欧盟统计局的数据显示，9月欧元区通胀率再创新高，当月通胀率按年率计算达10%。其中，9月欧元区19个成员国中有10个通胀率达两位数。

欧央行行长拉加德表示，欧元区通胀率已连续10个月居于高位，且短期内可能继续走高。她表示，预计欧央行将在今后几次会议上进一步加息，以抑制需求并防范通胀持续上升。

欧央行的一项模型表明，在退出多年的超宽松货币政策后，抵押贷款利率上升1个百分点，可能导致两年后房价下跌约9%。不过，欧央行的研究人员表示，虽然借贷成本和生活成本上升，正威胁着欧洲房地产市场的需求，但疫情期间引发的住房偏好转变，可能在一定程度上消减上述负面影响。该研究表示，目前，一些民众仍居家办公，他们对更宽敞的居家环境更加重视，这提振了欧盟各成员国首都以外的独立式住宅的需求。

亚历山大也赞同上述观点：“在法国，很多人仍在远程办公，他们可以在其他地方工作，而不需要换工作。他们想要更大的房子，最好是拥有花园的房子。这使得他们纷纷离开大城市，前往中等规模的城市，以获得更好的生活质量。”

在徐艺维看来，随着欧元汇率走弱，美国买家正纷纷涌入欧洲置业，这也在一定程度上提振欧洲房地产市场的需求。“目前来看，南欧阳光地带尤其是海景房供给是小于需求的。在美国高房价、强美元的背景下，美国人或有不小动力移居欧洲。”她说。

苏富比国际地产的统计数据显示，今年第二季度，希望移居希腊的美国人意愿同比增加了40%。房地产顾问服务公司莱坊的数据显示，2022年前五个月，美国买家对法国房产的搜索量同比增长了37%。

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